Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir

La société civile immobilière (SCI) est une société civile de gestion d'immeubles dont l'objet est d'acquérir ou de faire construire un ou plusieurs immeubles, de les gérer et de les administrer.

Le recours à une SCI s'explique par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. La SCI peut louer les biens immobiliers qu'elle détient, ou les mettre à disposition de ses membres.

L'activité principale de la SCI doit être civile (ex : location d'immeubles nus) et non commerciale (ex : achat d'immeubles en vue de leur revente, location d'immeubles meublés, location de gîtes incluant des services similaires à ceux proposés par le secteur hôtelier).

Néanmoins, la SCI peut exercer une activité commerciale à titre accessoire, comme la location meublée.

Si la société civile immobilière de gestion-location est la plus courante, il existe néanmoins d'autres types de sociétés civiles dans le domaine immobilier, par exemple :

• SCI de construction-vente : elle a pour objet la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions.
• SCI d'attribution : elle a pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées aux associés en propriété ou en jouissance. L'objet de cette société comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente.
• SCI d'accession progressive à la propriété (SCI APP) : elle permet aux locataires de logements HLM d'accéder à la propriété du logement qu'ils occupent.

La société civile immobilière est constituée d'au moins 2 associés, personnes physiques et/ou personnes morales.

Elle peut notamment être constituée entre 2 époux, quel que soit leur régime matrimonial.

Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté (communauté réduite aux acquêts, communauté de meubles et d’acquêts et communauté universelle), l'époux qui souhaite apporter à une société civile un immeuble faisant partie de la communauté doit en avertir son conjoint.

L'époux qui réalise cet apport acquiert la qualité d'associé. Son conjoint peut aussi acquérir cette qualité, pour la moitié des parts souscrites, s'il notifie à la société son intention d'être personnellement associé.

Si vous souhaitez savoir comment créer une société et notamment une SCI, vous pouvez retrouver toute la démarche de création par étapes sur notre fiche.

La constitution d'une SCI présente certains avantages et inconvénients.

La constitution d'une SCI présente les avantages suivants :

• La SCI permet à plusieurs personnes de réaliser un investissement immobilier qui dépasserait la capacité financière de chacun, pris individuellement. Cela peut également faciliter l’obtention de financements bancaires.

• La SCI permet de scinder l’immobilier de l’activité professionnelle :En cas de faillite, l’immeuble servant à la société d’exploitation reste la propriété exclusive de la SCI et est ainsi protégé des créanciers de la société d'exploitation.En cas de cession de la société d'exploitation à un tiers, l'immeuble ne figure pas à l'actif du bilan comptable et n'augmente pas la valorisation de l'entreprise. Le coût pour l'acquéreur est donc moindre, ce qui peut simplifier la cession.

• La SCI permet d'organiser plus librement la situation en cas de décès d'un associé et notamment d'éviter que les héritiers se retrouvent en indivision. Si l’un d’entre eux désire céder ses parts sociales, il ne contraint pas les autres à vendre le bien immobilier.

• La SCI permet une transmission progressive et échelonnée dans le temps. Tout en conservant la gestion de leur patrimoine, chacun des parents peut céder des parts à ses descendants de manière successive en profitant d'abattements fiscaux intéressants, c'est-à-dire 100 000 € par enfant ou 31 865 € par petit-enfant, par donation renouvelable tous les 15 ans. De plus, la valorisation des parts est diminuée des éventuelles dettes de la société (ex : remboursement de l'emprunt bancaire ayant servi à l'acquisition de l'immeuble).
• La SCI permet d’adapter les règles de fonctionnement (prise de décisions, répartition des pouvoirs, cession des parts sociales, etc.) selon les besoins des associés, grâce à la liberté offerte dans la rédaction des statuts.

En revanche, la création d'une SCI présente certains inconvénients :

• Les associés ont une responsabilité financière indéfinie vis à vis des dettes de la SCI, leur patrimoine personnel peut servir à payer les créanciers de la société.
• Les associés sont imposés sur la quote-part de résultat correspondant à leur participation dans le capital social, y compris quand la SCI ne leur reverse pas cette somme.
• La gestion d'une SCI requiert de respecter certaines formalités administratives et comptables : tenue d'une comptabilité, rédaction des statuts, déclaration annuelle de résultat.
• L'abattement de 30 % sur la résidence principale ne s'applique pas en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une SCI.
• L'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ne s'applique pas en matière de droits de succession lorsque l'immeuble est détenu par l'intermédiaire d'une SCI.
• Les associés ne peuvent pas bénéficier de l'exonération de droits de donation issue du Pacte Dutreil (75 % d'exonération sur la valeur des titres transmis). Ce dispositif n'est pas ouvert aux transmissions d'entreprises qui ont pour objet la gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier.

Le montant du capital social est déterminé librement par les associés (1 € minimum).

Le capital social peut être constitué par des apports en numéraire (de l'argent) et/ou en nature (des biens : immeubles, matériel, etc.).

Aucun délai n'est imposé pour la libération des apports en numéraire. Les associés fixent librement dans les statuts les modalités de ces versements. Le gérant peut être investi par les statuts du pouvoir de fixer les dates et montants des versements correspondant à la libération des apports.

Il peut être convenu que la libération des apports se fera au fur et à mesure du remboursement de l'emprunt souscrit par la SCI pour financer l'acquisition de l'immeuble. Dès lors, la SCI règle le prix d'acquisition de l'immeuble grâce à l'emprunt ainsi qu'aux fonds provenant de la libération partielle des apports des associés.

La SCI autorise également les apports en industrie. Ces apports n'entrent pas dans la composition du capital social.

L’apport en nature consiste à transférer la propriété d’un bien à la SCI en contrepartie de parts sociales. Il s’agit donc du contraire d’une vente où la propriété d’un bien est transférée en contrepartie d’un prix.

S’agissant de l'apport d'un immeuble à la société, il doit être enregistré au service fiscal de l'enregistrement.

Cet enregistrement est gratuit lorsque l'apport est réalisé à titre pur et simple au profit d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR).

Au contraire, l'enregistrement est payant (5 % du montant de l'apport) lorsque l'apport est réalisé au profit d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, l'apporteur est exonéré du droit d'enregistrement si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• L'immeuble est affecté à l'activité professionnelle de la société.
• L'apporteur s'engage à conserver pendant au moins 3 ans les parts sociales reçues en contrepartie de son apport.

À l'égard des dettes de la société, la responsabilité des associés d'une SCI est à la fois indéfinie, non-solidaire et subsidiaire :

• Responsabilité indéfinie : le patrimoine personnel des associés peut être engagé si la SCI n'est pas en mesure de payer ses dettes, et ce même si les associés n'ont pas commis de faute.
• Responsabilité non-solidaire : les associés ne sont responsables des dettes qu'à proportion de leur part dans le capital social de la SCI. Un créancier doit s'adresser à chaque associé et ne peut pas exiger le recouvrement de la totalité de la dette auprès d'un seul associé, au nom de tous les autres. Si un associé ne rembourse pas la partie de la dette qui lui revient, les autres associés ne sont pas tenus de payer à sa place.
• Responsabilité subsidiaire : un créancier ne peut solliciter directement un associé qu'en cas d'échec de la procédure de recouvrement à l'encontre de la SCI.

Les associés de SCI s'engagent également à contribuer aux pertes de la société. À ce titre, il ne faut pas confondre la contribution aux pertes avec la responsabilité indéfinie, non-solidaire et subsidiaire aux dettes sociales. Cette dernière implique que les créanciers peuvent, sous certaines conditions, engager le patrimoine personnel des associés, tandis que la contribution aux pertes n'intervient en principe qu'après la dissolution de la société, lorsque l'actif de celle-ci ne suffit pas à désintéresser les créanciers.

Les associés bénéficient d'une grande liberté dans la fixation des règles de fonctionnement de la SCI (statut et pouvoirs du gérant, rôle des associés, etc.).

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, nommés soit par les statuts, soit par un acte distinct (comme un procès-verbal d’assemblée générale), soit par une décision des associés. Le gérant n'a pas nécessairement la qualité d'associé, il peut s'agir d'un tiers (personne physique ou morale) choisi en raison de sa compétence.

Les statuts fixent les règles de désignation du gérant et le mode d'organisation de la gérance. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé et révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société (ex : souscription d'une assurance professionnelle, envoi des convocations aux assemblées, paiement des cotisations sociales). Néanmoins, les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant et prévoir que la conclusion de tel ou tel acte supposera l'autorisation préalable des associés (ex : conclusion d'un prêt, cession d'un immeuble de la société).

Dans les rapports avec les tiers (gestion externe), le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Les seules limitations de pouvoirs opposables aux tiers sont celles en rapport avec un dépassement de l'objet social (par exemple, si le gérant d’une SCI dont l’objet est la gestion locative décide d’acheter des actions en bourse au nom de la société, cet acte est étranger à l’objet social et peut être contesté).

Il importe donc, lors de la rédaction des statuts, de définir l'objet social avec précision pour mieux délimiter les pouvoirs du gérant envers les tiers.

La décision de la gérante d'une SCI de consentir un abandon de loyers à la société locataire, afin de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de poursuivre son activité jusqu'au rétablissement de sa situation financière, est conforme aux statuts, à l'objet social et à l'intérêt social.

Par ailleurs, le gérant doit tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Cette reddition des comptes doit comporter un rapport écrit présentant l’ensemble de l'activité de la société comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou anticipées.

L'absence de tenue de comptabilité est une faute du gérant qui peut entraîner sa révocation par une décision collective des associés. Ils peuvent également saisir le tribunal pour demander la révocation judiciaire du gérant.

Les prises de décisions en SCI qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises à l'unanimité des associés. Toutefois, les statuts peuvent valablement prévoir que certaines décisions seront prises à une majorité qu'ils fixent.

Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée mais les statuts peuvent également prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite.

Toute délibération des associés est constatée par un procès-verbal indiquant les noms et prénoms des associés qui y ont participé, le nombre de parts détenues par chacun d'eux, les documents et rapports soumis aux associés, le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes.

La SCI relève, par défaut, du régime de l'impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices réalisés par la société (au titre de la location d'un immeuble, par exemple) sont imposés au nom personnel de chaque associé à proportion de sa quote-part dans le capital social.

Ainsi, chaque associé doit déclarer en fonction de sa quote-part, les revenus afférents à cette activité sur sa déclaration personnelle de revenus.

À cet égard, peu importe que les associés aient effectivement perçu les sommes correspondantes, ou que les bénéfices aient été mis en réserve pour être réinvestis dans la société.

Si les associés de la SCI sont des sociétés ou entreprises individuelles relevant d’un régime réel d'imposition, chaque associé doit déclarer les revenus afférents à cette activité sur sa déclaration de résultats suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices. Ces règles varient selon la nature de l’associé :

• Sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) intègrent leur quote-part dans leur résultat imposable à l’IS ;
• Entreprises individuelles ou personnes physiques relevant de l’impôt sur le revenu (IR) déclarent leur part selon la catégorie correspondant à leur activité :BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour les activités commerciales, artisanales ou industriellesBA (bénéfices agricoles) pour les activités agricolesBNC (bénéfices non commerciaux) pour les professions libérales ou activités non commerciales

Toutefois, la SCI relève de l'impôt sur les sociétés (IS) dans les 2 situations suivantes :

• La SCI se livre à des activités commerciales (ex : location meublée) dans une proportion qui n'est pas accessoire à son activité civile. L'administration fiscale considère qu'au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, l'activité commerciale n'est plus accessoire et que la SCI doit être soumise à l'IS.
• La SCI opte volontairement pour l'IS dès sa création ou en cours de vie sociale. L'option doit être notifiée, au service des impôts des entreprises (SIE), avant la fin du 3^e mois de l'exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut être révoquée jusqu'au 5^e exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. À l'expiration de ce délai, l'option est irrévocable.

Le montant de l'impôt sur les sociétés (IS) est calculé à partir des résultats du dernier exercice clos. Le taux d'imposition est de 25 % sur le montant du résultat fiscal (taux réduit à 15 % sur la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 €, sous conditions).

Le passage de la SCI à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values non encore imposées à la date du changement de régime fiscal.

Le choix entre l'impôt sur les sociétés (IS) ou l'impôt sur le revenu (IR) peut être influencé par de nombreux paramètres, notamment :

• Importance des loyers perçus par la société
• Montant des charges supportées
• Affectation des résultats
• Taux marginal d'imposition des associés
• Importance du patrimoine immobilier de la société, etc.

La destination de l'immeuble et la nature des travaux peuvent également constituer un critère de choix dans la mesure où les travaux d'amélioration sur un immeuble commercial ne sont pas déductibles dans le régime des revenus fonciers (impôt sur le revenu), alors qu'ils sont amortissables dans le cadre d'une société à l'impôt sur les sociétés (IS).

Chaque année, la SCI doit déposer une déclaration de résultat. Les modalités de cette formalité varient selon le régime fiscal de la société.

La déclaration de résultat doit être obligatoirement télédéclarée via le compte fiscal professionnel de la SCI. Elle peut être faite de 2 façons selon les cas :

• Via le formulaire 2072-S (déclaration simplifiée) : lorsque tous les associés de la SCI sont des personnes physiques
• Via le formulaire 2072-C (déclaration complète) : lorsque la SCI détient un bien en nue-propriété ou un logement avec déduction au titre de l’amortissement

Cette déclaration doit être réalisée au plus tard avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1^er mai N, pour les loyers perçus en N-1.

La déclaration de résultat doit être obligatoirement télédéclarée via le compte fiscal professionnel de la SCI, à l'aide du formulaire n° 2065.

La déclaration doit être souscrite, en principe, dans les 3 mois de la clôture de l’exercice. Toutefois, si l’exercice est clos le 31 décembre ou si aucun exercice ne l’est au cours d’une année, la déclaration est réalisée au plus tard le 2^e jour ouvré suivant le 1^er mai.

Lorsque la SCI vend un immeuble, les plus-values réalisées par la société sont, comme ses résultats, imposés au nom des associés, de la manière suivante :

• Lorsque la SCI a pour associé des particuliers personnes physiques : la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
• Lorsque la SCI a pour associé une entreprise individuelle exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale : la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles des entreprises soumises à l'IR.
• Lorsque la SCI a pour associé une société soumise à l'IS : la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles des sociétés soumises à l'IS.

Pour la fraction de plus-value revenant à des associés personnes physiques, les abattements pour durée de détention sont applicables et calculés à partir de la date d'acquisition de l'immeuble par la SCI, quelle que soit la date d'acquisition des parts par l'associé.

De plus, si la SCI a mis gratuitement l'immeuble à disposition d'un de ses associés personnes physiques, qui l'occupe à titre de résidence principale, la fraction de plus-value lui revenant peut-être exonérée.

Les activités de la SCI peuvent, selon le cas, être soumises ou exonérées de TVA.

La location de locaux à usage d'habitation ou à usage agricole est exonérée de TVA sans possibilité d'option pour la TVA.

La location de locaux nus utilisés par le preneur pour les besoins de son activité professionnelle est par principe exonérée de TVA.

En revanche, la SCI peut opter pour soumettre les baux à la TVA, afin de récupérer la TVA grevant l'acquisition, la construction et les charges relatives à l'immeuble.

La location de locaux aménagés à usage professionnel est toujours soumises à la TVA.

Il en va de même, en cas de location de locaux nus, lorsque la location constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre l'exploitation d'un actif commercial, d'accroître ses débouchés, ou de participer aux résultats de l'entreprise locataire.

Une cession de parts sociales de SCI requiert l'agrément des associés ainsi qu'un enregistrement au service des impôts.

À l'exception des cessions consenties librement à des ascendants ou descendants du cédant, les parts sociales ne peuvent, en principe, être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés.

Toutefois, les statuts peuvent convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par le gérant. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux.

La cession de parts sociales doit être enregistrée au service fiscal de l'enregistrement.

Cette formalité donne lieu au paiement d'un droit d'enregistrement par l'acquéreur des parts.

Le montant du droit d'enregistrement est fixé à 3 % du prix de cession diminué d'un abattement égal à 23 000 € et ramené au pourcentage du nombre de parts cédées dans le capital social.

Un associé est propriétaire de 50 parts sociales d'une SCI dont le capital est divisé en 400 parts sociales. Il cède ses parts pour une valeur de 50 000 €.

Le montant du droit d'enregistrement est calculé de la manière suivante : Prix de cession - (23 000 x Nombre de parts cédées ÷ Nombre total de parts dans la société) x 3 %.

Appliqué à notre exemple, cela donnerait : 50 000 - (23 000 × 50 ÷ 400) = 47 125 × 3 % = 1 414 € de droit d'enregistrement.

Le montant du droit d'enregistrement est fixé à 5 % du prix de cession s'il s'agit d'une société à prépondérance immobilière, c'est-à-dire une société dont plus de 50 % de l'actif est composée d'immeubles non affectés à son exploitation professionnelle.